APE e ARE: la documentazione per vendere casa

Chi vende un immobile in Italia deve mettere in regola due aspetti distinti, spesso confusi tra loro ma tecnicamente molto diversi: l'efficienza energetica e la regolarità edilizia. Lo Studio Tecnico Peluso segue entrambe le pratiche a Modena e provincia, con un sopralluogo unico e un solo interlocutore fino al rogito.

Cos'è l'APE

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) certifica l'efficienza energetica di un immobile, classificandola su una scala da A4 a G. È obbligatorio per legge (Decreto Legislativo 192/2005 e successive modifiche) per la vendita, la locazione e la costruzione di nuovi edifici: senza un APE valido, il notaio non può procedere al rogito. Prima del 2013 questo documento era conosciuto come ACE (Attestato di Certificazione Energetica) — se hai sentito questo nome, si tratta dello stesso adempimento oggi disciplinato come APE.

Cos'è l'ARE

L'ARE (Attestato di Regolarità Edilizia) è una relazione tecnica asseverata, in uso dal 2017, che certifica la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e i titoli edilizi depositati in Comune nel corso della sua storia costruttiva — permessi di costruire, condoni, pratiche di ristrutturazione. A differenza della semplice planimetria catastale (un documento fiscale, che dice solo se paghi le tasse giuste), l'ARE verifica il documento che conta davanti alla legge: se hai spostato un muro senza depositare una pratica in Comune, la casa ha un abuso edilizio anche se la planimetria catastale risulta aggiornata.

La differenza tra APE e ARE

È facile confondere i due documenti perché vengono richiesti nello stesso momento, ma rispondono a domande diverse:

• l'APE risponde alla domanda "quanto consuma questo immobile?"
• l'ARE risponde alla domanda "questo immobile è stato costruito e modificato in modo regolare?"

Servono entrambi perché coprono rischi diversi: un immobile efficiente dal punto di vista energetico può comunque presentare abusi edilizi, e viceversa. Notai, banche e acquirenti informati tendono oggi a richiedere entrambi prima di procedere.

Perché servono entrambi per vendere casa

L'APE è un obbligo di legge nazionale: la sua assenza rende impossibile il rogito e espone il venditore a sanzioni da 3.000 a 18.000 euro. L'ARE non è imposto da una legge nazionale specifica, ma è diventato uno strumento decisivo nella prassi: con acquirenti sempre più informati e banche rigorose nella concessione dei mutui, un immobile privo di una verifica di regolarità recente rischia di bloccare la trattativa o di far emergere problemi proprio a ridosso del rogito, quando è più difficile e costoso risolverli.

Come si ottiene l'ARE: il percorso tecnico

Il rilascio dell'ARE richiede un lavoro tecnico in più fasi: un sopralluogo con rilievo metrico e fotografico dell'immobile, l'accesso agli atti presso il Comune per reperire tutti i titoli edilizi che hanno legittimato la costruzione e le sue modifiche nel tempo, il reperimento delle planimetrie catastali più recenti, e infine il confronto tra quanto rilevato e quanto risulta autorizzato. Se tutto corrisponde, il tecnico rilascia l'attestato; se emergono differenze — una finestra spostata, un vano mai dichiarato — indica il percorso di regolarizzazione più adatto prima di procedere con la vendita.

Il pacchetto APE + ARE dello Studio Tecnico Peluso

Lo Studio Tecnico Peluso propone un servizio che riunisce in un unico sopralluogo:

• il rilascio dell'APE, con calcolo della classe energetica
• il rilascio dell'ARE, con verifica di conformità catastale e urbanistica
• un report riepilogativo con l'indicazione di eventuali criticità da risolvere prima della vendita

Questo approccio evita al proprietario di doversi rivolgere a più professionisti in momenti diversi, e riduce il rischio di sorprese proprio nelle fasi finali della trattativa.

Come si svolge il sopralluogo

Durante il sopralluogo il tecnico rileva le caratteristiche termiche dell'involucro edilizio, la tipologia di impianto di riscaldamento, ed effettua le misurazioni necessarie per confrontare lo stato reale con la documentazione depositata. In alcuni casi una termografia a infrarossi aiuta a individuare dispersioni termiche non visibili a occhio nudo, offrendo una diagnosi energetica più accurata.

Quanto durano APE e ARE

L'APE ha una validità di 10 anni, salvo interventi che modificano significativamente la prestazione energetica dell'edificio. L'ARE non ha una scadenza in senso stretto — fotografa la situazione al momento del rilascio e resta valido finché non vengono eseguiti nuovi lavori non dichiarati — ma notai e banche tendono a richiederne uno recente, generalmente non più vecchio di 6-12 mesi, per la massima garanzia di attualità.

Domande frequenti

Devo richiedere per forza sia APE che ARE? L'APE è obbligatorio per legge per qualsiasi compravendita. L'ARE non è imposto da una legge nazionale specifica, ma è ormai richiesto nella prassi da notai e banche, soprattutto in presenza di un mutuo: consigliamo sempre di predisporlo insieme all'APE.

Chi paga per questi documenti? La prassi consolidata prevede che i costi siano a carico del venditore, che ha l'onere di dimostrare la regolarità e le caratteristiche dell'immobile che sta cedendo.

Cosa succede se scopro un abuso edilizio durante la verifica per l'ARE? È necessario regolarizzarlo prima del rogito, con una sanatoria o una pratica edilizia specifica. Lo Studio Tecnico Peluso può occuparsene direttamente, individuando l'iter più rapido in base al tipo di difformità riscontrata.

Anche le agenzie immobiliari possono affidarvi queste pratiche? Sì, gestiamo APE e ARE anche per agenzie con più incarichi in portafoglio, con un referente tecnico unico e tempi di risposta rapidi.

APE e ARE a Modena e provincia

Lo Studio Tecnico Peluso rilascia APE e ARE a Modena e nei comuni limitrofi — Formigine, Castelfranco Emilia, Nonantola, Carpi e Sassuolo — affiancando privati e agenzie immobiliari in ogni fase della compravendita.

Se stai per vendere o affittare un immobile, il momento giusto per richiedere entrambi i documenti è prima di pubblicare l'annuncio. Valuta anche un rilievo dello stato di fatto se hai dubbi sulla corrispondenza tra planimetrie e stato reale. Contattaci per un preventivo.

Anche per donazioni e successioni

APE e ARE non servono solo in caso di compravendita: sono richiesti anche per donazioni, permute e altri trasferimenti di diritti immobiliari a titolo oneroso o gratuito. Anche in questi casi, avere la documentazione già pronta evita rallentamenti nella stipula dell'atto e tutela sia chi trasferisce l'immobile sia chi lo riceve, che si trova così un immobile con la situazione tecnica ed energetica chiaramente definita.

Un unico sopralluogo, due documenti pronti insieme

Predisporre APE e ARE con un unico sopralluogo, anziché rivolgersi a due professionisti in momenti diversi, comporta un vantaggio pratico concreto: i tempi si dimezzano, il costo complessivo è generalmente inferiore rispetto a due incarichi separati, e le informazioni raccolte durante il rilievo (planimetrie, misure, caratteristiche dell'involucro edilizio) vengono utilizzate per entrambe le pratiche, evitando duplicazioni di lavoro e quindi di costi per il proprietario.